试点清理小产权房(农村集体建设的小产权房是不是违章建筑)
专栏
2024-04-30 13:08
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目录- 试点清理小产权房,农村集体建设的小产权房是不是违章建筑?
- 农村新民居和小产权房一样吗?
- 非本地村民的房主能获得怎样的赔偿呢?
- 突然要被原房主拿着房产证赶出去?
- 村集体三资清理方案?
- 各位看上一套小产权的房子在沙河?
- 天津武清小产权房到底能不能买?
试点清理小产权房,农村集体建设的小产权房是不是违章建筑?
针对“小产权房是不是违章建筑?”这个问题,我的观点如下:
第一、这个问题提得好,为题主点赞。我相信有成千上百万网友想知道这个答案。至少从我角度理解大多数小产权房不应该是违章建筑,小数是。因为如果是的话,政府早就动手了,之所以默认没动手,那是因为在全国范围内,小产权房太普遍了,体量太大了,不是下一道政令就能解决的事,这里有历史遗留问题,当然政府也在逐步着手破解这个小产权房老大难题。
第二、我们疏理界定一下那些房子具有小产权房特征:
A、比如:在宅基地上超限高盖得房子,超出部分房子就是小产权房。
B、比如:未经审批,在村集体建设用地上盖房子。
C、比如:在租用地上盖房子。
D、比如:在用地性质属于工业地上盖房子。
客观讲,以上地上所建小产权房子有一点打政策擦边球性质。
第三、小产权房属于违建是那种在“农用地”或“林地上”盖的房子。买这种房子危险,拆违首当其冲,很可能这买房钱打水漂。
第四、中央近年开展农村确权及“不动产登记”,就是在摸底小产权房,为下步制定相应对策提供科学依据。解决小产权房不是一朝一夕事,需要一个漫长过程,我们试用以待。
农村新民居和小产权房一样吗?
房屋产权即房屋所有权,是指对房屋使用、占有、使处分、收益的权利,从概念上讲是没有大小之分的。但由于我国的一些特色,形成了社会上一些约定成俗的说法,对大产权、新民居、村产、小产权在不同情况下有不同解释,并且存在着很大的认识误区。
01
一、大产权、新民居、村产、小产权的基本概念
简单来说,大产权,是在国有土地上建设的住宅,并且国家发产权证。开发商售完房子后土地产权属于小区所有业主共同所有,如果国家拆迁赔偿是对每个业主。大产权归个人,属于私有产权。土地是70年使用权(商业一般是40~50年使用权)。
新民居,是在集体土地上建设的住宅,市农改委发放“新民居房屋所有权证”,可以买卖、可以继承。是政府倡导的项目,由开发商代建,有建设标准和验收标准。土地是永久使用权(地本身就是村集体所有,村在,地在)。另,如果是开发商垫资代建,一部分土地开发商用来开发,土地性质有可能转变为国有,产权归个人。
村产,在集体土地上建设的住宅,由当地集体组织(村政府)发证(或协议)的叫村产。当地集体组织售完房子后,土地产权属于当地村民共同所有,如果拆迁赔偿,土地赔偿按照法律只对户口在当地所有村民赔偿,房产赔偿对房产所有者赔偿。如现在的“美丽乡村”建设的住宅,土地是永久使用权。
小产权,是我们国家的特色,一般指公房、军产房、经济适用房、保障房、廉租房等。房屋只有使用权,而没有处置权和收益权。如,公房,是计划经济和住房分配体制下的产物,房屋的产权属于国家或集体,可以使用,但不能买卖、继承,不能抵押贷款。军产房,也不能买卖、继承,也不能抵押贷款,以前可以出租,因为出租收益归谁不好确定,已经禁止。
02
二、澄清对于小产权、新民居、村产的认识误区
需要特别强调的是,人们对于小产权有很大的认识误区。
一是,在人们的认知中,普通认为小产权是违法的,这是一个误区。小产权,是相对于大产权来说的,大产权是使用、占有、处分、收益四顶权益俱全。小产权只有使用权,没有处置权和收益权,没有继承权,不可以抵押贷款。但是其使用是合法的,因为产权不是个人的,买卖、出租等收益则不合法。
二是,人们普通认为新民居、村产是小产权,并且是违法的。新民居是介于大产权和小产权之间,只是土地性质是集体,有与大产权一样的四项权益。而村产,也是国家倡导的,是村委会组织建设的,买卖协议村委会盖章。村委会也是我们国家的一级政府组织,即“别拿村长不当干部”,村委会的公章,从法律角度讲,是正当的,合法的。
三是,人们普遍认为新民居、村产、小产权是违法建筑。关于违法建筑,包括违法的住宅,是没有经过任何一级组织,私自建设,这是国家防止和打击的。现在安新、雄县、容城县进行的大规模违法建筑拆除活动,就是对非法占用耕地建造住宅、违背国家对于农村建设用地、耕地保护的文件精神,私建乱建的一次集中清理。符合国家文件精神的新民居、村产(美丽乡村),建设在合法的建设用地上,只不过是集体建设用地,肯定不是违法建筑。
下面是中央、河北省关于推进统筹城乡发展和新民居建设政策的汇总:
四是,新民居、村产、小产权交易不合法。小产权中的公房、军产房、经济适用房、保障房,因为是国家特殊政策,属于在一定时期租住国家所有权的房,当然不能够买卖,出租视情况而定。以前军产房临街铺面出租,现在都不允许了,也是因为收益权存在争议。而新民居、村产,法律规定可以买卖、继承,并且是国家倡导新农村建设的产物,有特定的国家政策,鼓励交易,通过村委会盖章,实现房屋所有权的转移。
五是,小产权没“证”,不合法。没“证”,一是指住宅没有国家发放的房屋所有权证,二是指没有大产权的“五证”,《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》。这个情况要分类来说。公房、军产房、经济适用房、保障房等,是国家所有由开发商代建,公民有权使用。新民居、村产,因为土地就是集体的,长久使用,自然不会再有土地使用权证,用地规划、工程规划、工程施工许可,有相关国家文件规定,不像大产权,开发商交纳相关费用,取得相关“证”,然后住宅、商业设施按照商品房出售。可以肯定地说,小产权没“证”,并不是违法,并不是不合法。
六是,新民居、村产的土地国家收回,房屋所有权不受保护。因为新民居、村产的土地是集体所有,本身就是长久使用,不存在国家收回不收回的问题。
七是,新民居、村产的房屋建筑质量没有保障。新民居是政府倡导、开发商代建,有建设标准、验收标准,新民居是建设新农村的重要示范工程,选择有实力的开发商建设。美丽乡村也有国家标准,并且美丽乡村建设,是村委会和开发商合作,共同开发。可以说,美丽乡村建设,是村一级政府组织的,如何我们相信政府的话,也应该相信美丽乡村的建筑质量。大产权,是开发商交纳了土地出让金取得土地使用权,开发的商品房,建筑质量跟开发商本身的实力、信誉有直接关系。
下面是新民居建设标准截图:明确了新民居建设要求,及验收办法。
03
三、大产权与新民居、村产、小产权的区别
(一)大产权与新民居的区别
由于我们国家存在的城乡二元结构,形成了二元经济结构的基本物质,也形成了国有土地和集体土地的区别。由此衍生国有土地、集体土地上建筑物的不同。
1、两者土地性质不同
新民居所占有土地是集体土地,而大产权房所占有土地是国有土地,是开发商通过招拍挂取得国有土地使用权的,大产权的商品住宅是开发商从政府手上租了七十年,交着地钱,所以房屋价格要高。而新民居是省里直接给当地村批的项目,所占地还是属于当地村集体所有,开发商只是属于代建的性质,所以房屋价格要低。
2、付款方式不同
新民居按政策规定是不能办理贷款的,而大产权房由于有国有土地使用证和商品房预售证,可以到银行办理抵押贷款。因此所有的新民居目前依照各地政策,只能是一次性全款购买,或分期交付。
3、户口问题
新民居的房子购买后不能落户,大产权房子可以落户。如果新民居能落户口的话,也会注明不能享受当地村民的同等待遇,因为如果若干年后要拆迁了,当地村民是有地的补偿款,如果户口落到了村里,等于是分地。虽然土地没有补偿,但是房屋有补偿。
4、房本问题
新民居的“房屋所有权证”由当地村或开发商开具,可以买卖、继承,但不能去银行做抵押贷款。因为政策规定,只能大产权可以去银行做抵押。未来新民居的政策,值得关注。在建设社会主义新农村过程中,能够促进城乡一体化的政策,会逐渐完善。
5、交易问题
新民居的再次交易,可以通过开发商或村委会协商,进行购房手续的更名,不通过房管局的过户手续。所以,更名或取得“新民居房屋所有权证”,只需交纳更名费,不需要交纳契税等,交易环节简便,费用少。
(二)大产权与美丽乡村(村产)的区别
因为美丽乡村(村产)的土地也是集体所有,大产权与新民居的区别,适用大产权与美丽乡村的区别。
新民居与美丽乡村的区别,就是新民居有省级批示文件,市农改委颁发的“河北省新民居房屋所有权证”,美丽乡村没有。但美丽乡村,也是国家倡导的,县里批示,统一规划,统一要求的。新民居和美丽乡村都是建设新农村的重要举措,只是不同阶段,不同政策,不同区域的体现。
村产,如果是城中村,根据各城市的政策,也有学区房的资格。很多城市的村产,是由于城市扩张,公共设施占用了村集体土地,市政府给村集体的补偿。
村产,价格低于同地段大产权50%以上,不是价值低,而是由于没有土地出让金,成本低,也有因为政策规定不能抵押贷款的原因,但不是主要的,也有广泛认识的原因。
(三)大产权与小产权的区别
大产权就是全产,占有、使用、处分、收益四项职能,并且政策支持抵押贷款,可以落户,有教育保障。小产权,只有使用权利,落户、教育保障等权利,根据本地政策。
(四)新民居与美丽乡村(村产)的区别
新民居是省级部门批示的,村产是县级部门批示的。我们一般认为,村产是乱建的,这是认识误区。并且村委会是政府的一级组织,基层组织,村干部级别相当于“九品”。还是那句话,“别拿村长不当干部”。
土地法规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。所以,村产由县里批准建设,就是建设用地,不存在不合法问题。
(五)新民居、美丽乡村、小产权与违法建筑的区别
新民居、美丽乡村、小产权,都是合法的。违法建筑,是指没有经过任何一级组织批示,私建乱建的地上建筑。如,村集体在非建设用地上建住宅,村民在非建设用地上建住宅。
非本地村民的房主能获得怎样的赔偿呢?
广州小产权房被拆,其背后也有不同的原因,需要综合判定才知道会有什么样的结果。
1.合法小产权被拆,可以有补偿对于合法合规报建了的小产权房,政府拆迁是为了进行城市更新,因此房子是有价值的,可以进行补偿。
城市更新的补偿按照一定的比例,开发商会回迁一定的物业,并且还会给予一定的补偿。
但是对于不是本地村民的人来说,能不能享受到补偿呢?这就要分情况考虑了。
一般而言,小产权购买者不是本地村民,没有权利获得补偿的,毕竟真正的权利人是村民。但是,如果有相关合同约定,或者村民和购买者有协议,是可以获得一定的补偿的。
如果小产权被拆除,非村民的小产权使用者,可以要求村民支付一定的补偿,毕竟自己的一点财产就这样没有了,村民获得那么多物业,总是要给点补偿的。
2.不合法的小产权被拆,没有补偿有一些小产权是不合法的,比如村民违建房子,政府直接开挖掘机清理,这种房子真的得不到补偿,不给你罚款就算好的了。
如果购买了这种小产权,只能怪自己没有看清楚,毕竟不合法的东西,风险总是不小的。
对于更多具体的内容,建议你还是咨询一下当地的律师,毕竟里面涉及了产权、物权、土地使用权等众多内容,不同的情况还是有不同的结果的。
突然要被原房主拿着房产证赶出去?
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你这种情况比较特殊,不知道你当初签署的是什么样的协议?合作建房还是转让协议?既然是小产权房,那业主手上的房产证是是指什么?绿本吗?
小产权房作为一种物权,也具有占有,使用,收益和处分的权利,既然是有处分的性质,在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖,转让。在深圳有很多都是1992年前在政府正规报建过的手续然后建设的小产权房,很多都是通过合作建房的形式,一方出钱一方出地建设后再去分割的,这种是政府认可的一种处理方式(后期出现政府拆迁认可这种产权分割形式)。
如果说原业主是绿本的,情况会比较麻烦,正规绿本是占去购房名额的,会有国土局的备案编号,和商品房房产证同样性质,会注明无法转让和买卖,但是类似于你这样签订协议多年后反悔的情况,深圳有先例,法院有正式判决,你可以做个参考
判决书名称:黄某与吴某确认合同无效纠纷二审民事判决书
审理法院: 广东省深圳市中级人民法院
案 号: (2016)粤03民终22009号
裁判日期: 2017.04.26
案 由: 确认合同无效纠纷
案情概述:
黄某与吴某签订《转让房屋合同书》,将其持有的一套房屋转让给吴某,该房产为小产权,有房产证但是为绿本(即禁止在市场流通转让)。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效,吴某返还房屋及相应占有费用,但一、二审法院均判决房屋转让合同有效。
二审法院判决理由:
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效,。
涉案房屋为黄某的自建房,虽然有房产证,但是属于绿本,即限制转让与过户,因此剩下的问题就是论证,在国家限制转让的情况下签订的房屋买卖合同是否有效的问题。笔者认为较为站得住的论证理由为:
首先,虽然《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的转移必须经登记才能发生效力。但《中华人民共和国物权法》第十五条也规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
对应本案情形也即:虽然房子没有过户登记,但不影响房屋买卖合同的效力,就是说房屋买卖合同仍然是有效的。
其次,政府有关机关虽然在“绿本”上注明不得转让,但这也只是政府部门在行使行政管理职能,限制的是不动产物权的处分行为,而对于普通公民根据意思自治原则签订的合同只要没有违反法律的禁止性规定,就不能干涉。而合同只要没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,就都是有效的。
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村集体三资清理方案?
是指对农村集体经济组织(村集体)的资金(Cash)、资产(Assets)和资源(Resources)进行全面清理、核查和管理的过程。目的是确保村集体资产的安全、完整和有效利用,提高村集体经济收益,促进农村经济发展。以下是一个基本的村集体三资清理方案:
1. 成立清理工作小组:由村支书、村主任、村会计、村民代表等组成清理工作小组,负责清理工作的组织实施。
2. 开展全面调查:对村集体的资产、资源、资金进行全面调查,包括土地、山林、水面、房屋、设备、资金等,掌握资产的实际状况和利用情况。
3. 登记造册:对调查结果进行登记造册,建立村集体三资管理台账,包括资产名称、数量、用途、所有权、收益等情况。
4. 核实产权:对村集体的资产进行产权核实,确保产权清晰、权属明确,避免产权纠纷。
5. 制定管理制度:建立健全村集体三资管理制度,包括资产使用、维护、处置、收益分配等制度,确保三资的有效利用和管理。
6. 公开公示:将村集体三资的清理结果、管理制度等进行公开公示,接受村民的监督,提高村集体管理的透明度。
7. 监管与评估:乡镇政府、相关部门和村民代表对村集体三资的管理进行定期检查和评估,确保管理制度的有效执行。
8. 培训与宣传:加强对村干部、村民代表和相关人员的培训,提高他们的管理能力和意识,同时加强村集体三资管理的宣传,提高村民的参与度和意识。
通过实施村集体三资清理方案,可以确保村集体资产的安全、完整和有效利用,提高村集体经济收益,促进农村经济发展。同时,可以提高村集体管理的透明度,增强村民对村干部的信任,促进乡村和谐稳定。
各位看上一套小产权的房子在沙河?
千万别买,北京正在清理小产权房,报纸也报道了,已经拆除一个昌平的别墅项目了。
如何治理小产权房的政策还在酝酿中,为了将来,还是别买了。
天津武清小产权房到底能不能买?
发问:小产权房是什么概念,怎么定义,权利等有什么界限。 从现行法律看,我只是听到过这种说法,还未见怎么操作……。 对所问,我态度,观点是,法无授权不可为,请你看好,想好了。 裁了跟头,别怪石头。 有钱,可以任性,但任性有边界,有红线。 越界了,轻则,违规,劳民破财,重者,不好说了。 请这位网友要行,三思哟。
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- 试点清理小产权房,农村集体建设的小产权房是不是违章建筑?
- 农村新民居和小产权房一样吗?
- 非本地村民的房主能获得怎样的赔偿呢?
- 突然要被原房主拿着房产证赶出去?
- 村集体三资清理方案?
- 各位看上一套小产权的房子在沙河?
- 天津武清小产权房到底能不能买?
试点清理小产权房,农村集体建设的小产权房是不是违章建筑?
针对“小产权房是不是违章建筑?”这个问题,我的观点如下:
第一、这个问题提得好,为题主点赞。我相信有成千上百万网友想知道这个答案。至少从我角度理解大多数小产权房不应该是违章建筑,小数是。因为如果是的话,政府早就动手了,之所以默认没动手,那是因为在全国范围内,小产权房太普遍了,体量太大了,不是下一道政令就能解决的事,这里有历史遗留问题,当然政府也在逐步着手破解这个小产权房老大难题。
第二、我们疏理界定一下那些房子具有小产权房特征:
A、比如:在宅基地上超限高盖得房子,超出部分房子就是小产权房。
B、比如:未经审批,在村集体建设用地上盖房子。
C、比如:在租用地上盖房子。
D、比如:在用地性质属于工业地上盖房子。
客观讲,以上地上所建小产权房子有一点打政策擦边球性质。
第三、小产权房属于违建是那种在“农用地”或“林地上”盖的房子。买这种房子危险,拆违首当其冲,很可能这买房钱打水漂。
第四、中央近年开展农村确权及“不动产登记”,就是在摸底小产权房,为下步制定相应对策提供科学依据。解决小产权房不是一朝一夕事,需要一个漫长过程,我们试用以待。
农村新民居和小产权房一样吗?
房屋产权即房屋所有权,是指对房屋使用、占有、使处分、收益的权利,从概念上讲是没有大小之分的。但由于我国的一些特色,形成了社会上一些约定成俗的说法,对大产权、新民居、村产、小产权在不同情况下有不同解释,并且存在着很大的认识误区。
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一、大产权、新民居、村产、小产权的基本概念
简单来说,大产权,是在国有土地上建设的住宅,并且国家发产权证。开发商售完房子后土地产权属于小区所有业主共同所有,如果国家拆迁赔偿是对每个业主。大产权归个人,属于私有产权。土地是70年使用权(商业一般是40~50年使用权)。
新民居,是在集体土地上建设的住宅,市农改委发放“新民居房屋所有权证”,可以买卖、可以继承。是政府倡导的项目,由开发商代建,有建设标准和验收标准。土地是永久使用权(地本身就是村集体所有,村在,地在)。另,如果是开发商垫资代建,一部分土地开发商用来开发,土地性质有可能转变为国有,产权归个人。
村产,在集体土地上建设的住宅,由当地集体组织(村政府)发证(或协议)的叫村产。当地集体组织售完房子后,土地产权属于当地村民共同所有,如果拆迁赔偿,土地赔偿按照法律只对户口在当地所有村民赔偿,房产赔偿对房产所有者赔偿。如现在的“美丽乡村”建设的住宅,土地是永久使用权。
小产权,是我们国家的特色,一般指公房、军产房、经济适用房、保障房、廉租房等。房屋只有使用权,而没有处置权和收益权。如,公房,是计划经济和住房分配体制下的产物,房屋的产权属于国家或集体,可以使用,但不能买卖、继承,不能抵押贷款。军产房,也不能买卖、继承,也不能抵押贷款,以前可以出租,因为出租收益归谁不好确定,已经禁止。
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二、澄清对于小产权、新民居、村产的认识误区
需要特别强调的是,人们对于小产权有很大的认识误区。
一是,在人们的认知中,普通认为小产权是违法的,这是一个误区。小产权,是相对于大产权来说的,大产权是使用、占有、处分、收益四顶权益俱全。小产权只有使用权,没有处置权和收益权,没有继承权,不可以抵押贷款。但是其使用是合法的,因为产权不是个人的,买卖、出租等收益则不合法。
二是,人们普通认为新民居、村产是小产权,并且是违法的。新民居是介于大产权和小产权之间,只是土地性质是集体,有与大产权一样的四项权益。而村产,也是国家倡导的,是村委会组织建设的,买卖协议村委会盖章。村委会也是我们国家的一级政府组织,即“别拿村长不当干部”,村委会的公章,从法律角度讲,是正当的,合法的。
三是,人们普遍认为新民居、村产、小产权是违法建筑。关于违法建筑,包括违法的住宅,是没有经过任何一级组织,私自建设,这是国家防止和打击的。现在安新、雄县、容城县进行的大规模违法建筑拆除活动,就是对非法占用耕地建造住宅、违背国家对于农村建设用地、耕地保护的文件精神,私建乱建的一次集中清理。符合国家文件精神的新民居、村产(美丽乡村),建设在合法的建设用地上,只不过是集体建设用地,肯定不是违法建筑。
下面是中央、河北省关于推进统筹城乡发展和新民居建设政策的汇总:
四是,新民居、村产、小产权交易不合法。小产权中的公房、军产房、经济适用房、保障房,因为是国家特殊政策,属于在一定时期租住国家所有权的房,当然不能够买卖,出租视情况而定。以前军产房临街铺面出租,现在都不允许了,也是因为收益权存在争议。而新民居、村产,法律规定可以买卖、继承,并且是国家倡导新农村建设的产物,有特定的国家政策,鼓励交易,通过村委会盖章,实现房屋所有权的转移。
五是,小产权没“证”,不合法。没“证”,一是指住宅没有国家发放的房屋所有权证,二是指没有大产权的“五证”,《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》。这个情况要分类来说。公房、军产房、经济适用房、保障房等,是国家所有由开发商代建,公民有权使用。新民居、村产,因为土地就是集体的,长久使用,自然不会再有土地使用权证,用地规划、工程规划、工程施工许可,有相关国家文件规定,不像大产权,开发商交纳相关费用,取得相关“证”,然后住宅、商业设施按照商品房出售。可以肯定地说,小产权没“证”,并不是违法,并不是不合法。
六是,新民居、村产的土地国家收回,房屋所有权不受保护。因为新民居、村产的土地是集体所有,本身就是长久使用,不存在国家收回不收回的问题。
七是,新民居、村产的房屋建筑质量没有保障。新民居是政府倡导、开发商代建,有建设标准、验收标准,新民居是建设新农村的重要示范工程,选择有实力的开发商建设。美丽乡村也有国家标准,并且美丽乡村建设,是村委会和开发商合作,共同开发。可以说,美丽乡村建设,是村一级政府组织的,如何我们相信政府的话,也应该相信美丽乡村的建筑质量。大产权,是开发商交纳了土地出让金取得土地使用权,开发的商品房,建筑质量跟开发商本身的实力、信誉有直接关系。
下面是新民居建设标准截图:明确了新民居建设要求,及验收办法。
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三、大产权与新民居、村产、小产权的区别
(一)大产权与新民居的区别
由于我们国家存在的城乡二元结构,形成了二元经济结构的基本物质,也形成了国有土地和集体土地的区别。由此衍生国有土地、集体土地上建筑物的不同。
1、两者土地性质不同
新民居所占有土地是集体土地,而大产权房所占有土地是国有土地,是开发商通过招拍挂取得国有土地使用权的,大产权的商品住宅是开发商从政府手上租了七十年,交着地钱,所以房屋价格要高。而新民居是省里直接给当地村批的项目,所占地还是属于当地村集体所有,开发商只是属于代建的性质,所以房屋价格要低。
2、付款方式不同
新民居按政策规定是不能办理贷款的,而大产权房由于有国有土地使用证和商品房预售证,可以到银行办理抵押贷款。因此所有的新民居目前依照各地政策,只能是一次性全款购买,或分期交付。
3、户口问题
新民居的房子购买后不能落户,大产权房子可以落户。如果新民居能落户口的话,也会注明不能享受当地村民的同等待遇,因为如果若干年后要拆迁了,当地村民是有地的补偿款,如果户口落到了村里,等于是分地。虽然土地没有补偿,但是房屋有补偿。
4、房本问题
新民居的“房屋所有权证”由当地村或开发商开具,可以买卖、继承,但不能去银行做抵押贷款。因为政策规定,只能大产权可以去银行做抵押。未来新民居的政策,值得关注。在建设社会主义新农村过程中,能够促进城乡一体化的政策,会逐渐完善。
5、交易问题
新民居的再次交易,可以通过开发商或村委会协商,进行购房手续的更名,不通过房管局的过户手续。所以,更名或取得“新民居房屋所有权证”,只需交纳更名费,不需要交纳契税等,交易环节简便,费用少。
(二)大产权与美丽乡村(村产)的区别
因为美丽乡村(村产)的土地也是集体所有,大产权与新民居的区别,适用大产权与美丽乡村的区别。
新民居与美丽乡村的区别,就是新民居有省级批示文件,市农改委颁发的“河北省新民居房屋所有权证”,美丽乡村没有。但美丽乡村,也是国家倡导的,县里批示,统一规划,统一要求的。新民居和美丽乡村都是建设新农村的重要举措,只是不同阶段,不同政策,不同区域的体现。
村产,如果是城中村,根据各城市的政策,也有学区房的资格。很多城市的村产,是由于城市扩张,公共设施占用了村集体土地,市政府给村集体的补偿。
村产,价格低于同地段大产权50%以上,不是价值低,而是由于没有土地出让金,成本低,也有因为政策规定不能抵押贷款的原因,但不是主要的,也有广泛认识的原因。
(三)大产权与小产权的区别
大产权就是全产,占有、使用、处分、收益四项职能,并且政策支持抵押贷款,可以落户,有教育保障。小产权,只有使用权利,落户、教育保障等权利,根据本地政策。
(四)新民居与美丽乡村(村产)的区别
新民居是省级部门批示的,村产是县级部门批示的。我们一般认为,村产是乱建的,这是认识误区。并且村委会是政府的一级组织,基层组织,村干部级别相当于“九品”。还是那句话,“别拿村长不当干部”。
土地法规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。所以,村产由县里批准建设,就是建设用地,不存在不合法问题。
(五)新民居、美丽乡村、小产权与违法建筑的区别
新民居、美丽乡村、小产权,都是合法的。违法建筑,是指没有经过任何一级组织批示,私建乱建的地上建筑。如,村集体在非建设用地上建住宅,村民在非建设用地上建住宅。
非本地村民的房主能获得怎样的赔偿呢?
广州小产权房被拆,其背后也有不同的原因,需要综合判定才知道会有什么样的结果。
1.合法小产权被拆,可以有补偿
对于合法合规报建了的小产权房,政府拆迁是为了进行城市更新,因此房子是有价值的,可以进行补偿。
城市更新的补偿按照一定的比例,开发商会回迁一定的物业,并且还会给予一定的补偿。
但是对于不是本地村民的人来说,能不能享受到补偿呢?这就要分情况考虑了。
一般而言,小产权购买者不是本地村民,没有权利获得补偿的,毕竟真正的权利人是村民。但是,如果有相关合同约定,或者村民和购买者有协议,是可以获得一定的补偿的。
如果小产权被拆除,非村民的小产权使用者,可以要求村民支付一定的补偿,毕竟自己的一点财产就这样没有了,村民获得那么多物业,总是要给点补偿的。
2.不合法的小产权被拆,没有补偿
有一些小产权是不合法的,比如村民违建房子,政府直接开挖掘机清理,这种房子真的得不到补偿,不给你罚款就算好的了。
如果购买了这种小产权,只能怪自己没有看清楚,毕竟不合法的东西,风险总是不小的。
对于更多具体的内容,建议你还是咨询一下当地的律师,毕竟里面涉及了产权、物权、土地使用权等众多内容,不同的情况还是有不同的结果的。
突然要被原房主拿着房产证赶出去?
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你这种情况比较特殊,不知道你当初签署的是什么样的协议?合作建房还是转让协议?既然是小产权房,那业主手上的房产证是是指什么?绿本吗?
小产权房作为一种物权,也具有占有,使用,收益和处分的权利,既然是有处分的性质,在不违反法律强制性规定的前提下就可以买卖,转让。在深圳有很多都是1992年前在政府正规报建过的手续然后建设的小产权房,很多都是通过合作建房的形式,一方出钱一方出地建设后再去分割的,这种是政府认可的一种处理方式(后期出现政府拆迁认可这种产权分割形式)。
如果说原业主是绿本的,情况会比较麻烦,正规绿本是占去购房名额的,会有国土局的备案编号,和商品房房产证同样性质,会注明无法转让和买卖,但是类似于你这样签订协议多年后反悔的情况,深圳有先例,法院有正式判决,你可以做个参考
判决书名称:黄某与吴某确认合同无效纠纷二审民事判决书
审理法院: 广东省深圳市中级人民法院
案 号: (2016)粤03民终22009号
裁判日期: 2017.04.26
案 由: 确认合同无效纠纷
案情概述:
黄某与吴某签订《转让房屋合同书》,将其持有的一套房屋转让给吴某,该房产为小产权,有房产证但是为绿本(即禁止在市场流通转让)。后黄某反悔起诉到法院要求确认《转让房屋合同书》无效,吴某返还房屋及相应占有费用,但一、二审法院均判决房屋转让合同有效。
二审法院判决理由:
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定,宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此,本案涉案房屋不属于集体所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋产权证,故黄某与吴某签订的《转让房屋合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定,系双方当事人真实意思表示,该合同合法有效,。
涉案房屋为黄某的自建房,虽然有房产证,但是属于绿本,即限制转让与过户,因此剩下的问题就是论证,在国家限制转让的情况下签订的房屋买卖合同是否有效的问题。笔者认为较为站得住的论证理由为:
首先,虽然《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的转移必须经登记才能发生效力。但《中华人民共和国物权法》第十五条也规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
对应本案情形也即:虽然房子没有过户登记,但不影响房屋买卖合同的效力,就是说房屋买卖合同仍然是有效的。
其次,政府有关机关虽然在“绿本”上注明不得转让,但这也只是政府部门在行使行政管理职能,限制的是不动产物权的处分行为,而对于普通公民根据意思自治原则签订的合同只要没有违反法律的禁止性规定,就不能干涉。而合同只要没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形,就都是有效的。
希望这些能够帮到你
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村集体三资清理方案?
是指对农村集体经济组织(村集体)的资金(Cash)、资产(Assets)和资源(Resources)进行全面清理、核查和管理的过程。目的是确保村集体资产的安全、完整和有效利用,提高村集体经济收益,促进农村经济发展。以下是一个基本的村集体三资清理方案:
1. 成立清理工作小组:由村支书、村主任、村会计、村民代表等组成清理工作小组,负责清理工作的组织实施。
2. 开展全面调查:对村集体的资产、资源、资金进行全面调查,包括土地、山林、水面、房屋、设备、资金等,掌握资产的实际状况和利用情况。
3. 登记造册:对调查结果进行登记造册,建立村集体三资管理台账,包括资产名称、数量、用途、所有权、收益等情况。
4. 核实产权:对村集体的资产进行产权核实,确保产权清晰、权属明确,避免产权纠纷。
5. 制定管理制度:建立健全村集体三资管理制度,包括资产使用、维护、处置、收益分配等制度,确保三资的有效利用和管理。
6. 公开公示:将村集体三资的清理结果、管理制度等进行公开公示,接受村民的监督,提高村集体管理的透明度。
7. 监管与评估:乡镇政府、相关部门和村民代表对村集体三资的管理进行定期检查和评估,确保管理制度的有效执行。
8. 培训与宣传:加强对村干部、村民代表和相关人员的培训,提高他们的管理能力和意识,同时加强村集体三资管理的宣传,提高村民的参与度和意识。
通过实施村集体三资清理方案,可以确保村集体资产的安全、完整和有效利用,提高村集体经济收益,促进农村经济发展。同时,可以提高村集体管理的透明度,增强村民对村干部的信任,促进乡村和谐稳定。
各位看上一套小产权的房子在沙河?
千万别买,北京正在清理小产权房,报纸也报道了,已经拆除一个昌平的别墅项目了。
如何治理小产权房的政策还在酝酿中,为了将来,还是别买了。
天津武清小产权房到底能不能买?
发问:小产权房是什么概念,怎么定义,权利等有什么界限。 从现行法律看,我只是听到过这种说法,还未见怎么操作……。 对所问,我态度,观点是,法无授权不可为,请你看好,想好了。 裁了跟头,别怪石头。 有钱,可以任性,但任性有边界,有红线。 越界了,轻则,违规,劳民破财,重者,不好说了。 请这位网友要行,三思哟。
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